아파트 관리비 사각지대 해소한다…50세대 이상 의무 공개

아파트 관리비 내역을 의무적으로 공개해야 하는 대상이 100세대 이상에서 50세대 이상으로 확대된다.

또 50세대 이상∼150세대 미만 아파트에는 관련법 개정을 통해 관리비 회계장부 작성과 보관·공개 의무가 신설된다.

국토교통부는 이 같은 내용을 포함한 ‘관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안’을 24일 발표했다.

아파트, 다세대·연립주택 등 공동주택은 우리나라의 대표적 주거공간으로 우리나라 전체 가구의 62.6%가 이곳에 거주 중이며 전 국민이 연간 공동주택 관리비로 지출하는 금액은 23조원에 달한다. 가구당 월평균 18만원 가량이다.

하지만 정부의 지속적인 제도개선에도 불구하고 관리비 정보 공개가 미흡해 공개 의무가 없는 일부 관리주체는 제도적 허점을 이용, 세부내역이 불투명한 ‘깜깜이 관리비’를 부과·징수하고 있는 실정이다.

청년·사회초년생이 주로 거주하는 원룸, 오피스텔은 공적 관리제도의 사각지대에 있어 관리비리 발생에 더욱 취약하다는 게 국토부의 설명이다.

이에 따라 정부는 관리비 정보에 대한 국민의 알 권리 보장을 강화하고 지속적으로 반복되는 관리비리를 근절하기 위해 범부처 차원의 제도개선 방안을 마련했다.

개선 방안은 ▲관리비에 대한 국민의 알 권리 확대 ▲관리비 공개 사각지대 보완 ▲관리비리 근절방안 등 크게 3개 분야에서 추진된다.

우선 국토부는 입주민 등의 알 권리 강화를 위해 관리비 의무 공개대상을 확대한다.

이에 따라 법령 개정을 통해 관리비 의무 공개대상을 현행 100세대 이상에서 50세대 이상 공동주택으로 확대하고 공동주택관리정보시스템(K-apt) 의무 공개대상도 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하기로 했다.

이렇게 하면 50세대 이상 100세대 미만 공동주택 6100단지(약 41만 9600세대)가 새로 공개 대상에 포함된다.

관리비를 의무 공개하는 100세대 이상 공동주택은 현재 2만 1700단지(약 1127만 5000세대)인데 의무 공개 대상이 되는 세대가 4%가량 증가한다.

또 50세대 이상~150세대 미만 공동주택의 경우 집합건물법 개정을 통해 회계장부 작성·보관·공개 의무를 신설한다.

이와 함께 관리비 내역 등 K-apt의 관리정보 데이터를 네이버·KB·직방 등 국민이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 정보 관련 포털·앱에 공개범위를 확대할 방침이다.

지자체가 관할 지역의 공동주택 단지에 대한 공동주택 관리 지원센터를 설치·운영할 수 있도록 제도적 근거를 마련하고 전문적인 서비스 지원이 가능하도록 지원센터 업무의 민간위탁도 허용한다.

현재 중앙 공동주택관리 지원센터(LH)에서 관리비 관련 적정성 검토업무 등을 지원하고 있으나 관리비 공개 대상 확대에 따른 업무 증가를 감당하기 위해서는 추가적인 검증 지원체계 마련이 필요하다는 게 국토부의 설명이다.

원룸과 오피스텔 등 사각지대 보완에도 나선다.

관리비 공개의무가 없는 원룸 및 50세대 미만 등 소규모 주택의 임차인 또는 주거수요자에 대한 관리비 정보 제공을 확대한다.

이를 위해 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 반영하고 임대차 계약 시에는 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 공인중개사협회 등을 통해 계도·홍보할 계획이다.

50세대 이상 오피스텔 관리인에게는 회계장부 작성·보관·공개 의무를 부과하고 지자체장에 감독권을 부여할 계획이다. 이를 위한 ‘집합건물법 개정안’은 지난해 3월 국회에 발의된 상태다.

오피스텔 입주민이 관리비 항목을 구체적으로 알 수 있도록 ‘집합건물 표준관리규약’에는 관리비 세부 항목을 명시한다.

또 현행 제도권 외에 있는 소규모 주택과 오피스텔에 대한 관리비 관련 분쟁발생 시 심의·조정 절차를 활성화한다.

앞으로 소규모 주택의 경우 주택임대차 표준계약서상 관리비 관련 사항을 토대로 주택임대차 분쟁조정위원회를 통해 심의·조정하게 된다. 

오피스텔의 경우에는 집합건물 표준관리규약에 명시할 관리비 항목을 토대로 분쟁 발생 시 집합건물 분쟁조정위원회가 심의·조정한다.

이와 함께 전문성과 경험이 부족한 입주민이 공동주택 유지보수공사비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사 사업비 비교 기능을 구축하기로 했다.

아파트 유지보수 공사 규모는 2020년 기준으로 연간 7173억원에 달하는데, 입주민들은 적정성을 판단하기 어려워 관리소에 일임하는 상황이다.

앞으로 아파트 관리소장 등은 K-apt의 사업비 비교 기능을 활용해 유지보수 공사의 적정 입찰예정가를 산출해야 한다.

공동주택 유지보수공사 입·낙찰 단계별 비리 발생 취약 요인을 사전에 차단해 공정성을 담보할 수 있는 제도적 장치도 마련한다.

입찰 단계에서 참여 업체는 공정거래법을 위반한 적이 없는지 확인할 수 있는 행정처분 확인서를 제출하고 주택관리업체와의 계열사 여부도 입찰 서류에 표기해야 한다. 평가 단계에서는 평가위원으로 입주자대표회의와 관리주체 외에도 입주민과 외부평가위원이 참여해야 한다.

관리비 횡령 방지를 위한 내부 통제 절차도 강화하기로 했다.

아파트 관리사무소장이 예금잔고와 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인하는 절차를 법령으로 상향 규정하고 회계처리를 수기로 하는 경우에도 입주자대표회의 감사에게 매월 현금 및 예금잔고를 대조받도록 개선한다.

지금은 아파트 관리가 제대로 되고 있는지 지자체 감사를 요청하려면 전체 세대 30% 이상의 동의를 받아야 하는데 동의율을 ‘20% 이상’으로 완화한다. 

입주자대표회의 회의 진행 시에는 현행 회의록 작성 외에도 녹음·녹화·중계, 참관 등을 통한 공개가 활성화될 수 있도록 법제화할 계획이다.

아울러 국토부는 관리비리 조기경보시스템을 본격 가동해 상시 감독체계로 전환하고 시범운영 결과를 토대로 이상징후 검증체계도 고도화할 방침이다.

또 지자체 간 조기경보시스템을 통한 지도·감독 사례를 공유하고 관리비리 적발·조치 사례집을 발간, 일선 현장에 배포하기로 했다. 지자체장이 조기경보시스템을 통해 직접 관리비리 의심단지를 모니터링해 부적정 단지를 K-apt에 공개하고 개선을 권고한다.

국토부와 공정거래위원회는 유지보수공사·용역 관련 입찰담합, 관리비 관련 회계비리 등의 관리비리를 근절하기 위해 매해 3월과 10월에 정기 합동점검을 실시한다. 첫 번째 합동점검은 올해 10월 26일부터 11월 25까지 실시된다.

조사대상은 입찰담합이 의심되거나 관리비·장기수선충당금 관련 회계비리, 사업자 선정 관련 이상징후 등이 발견된 20개 단지이다. 공정위는 입찰참여 업체 간 담합 여부 사실관계를, 국토부와 지자체는 관리주체 등의 적법한 관리절차 준수 여부를 중점적으로 조사·감사할 예정이다.

합동점검에서 비리 등 불법행위가 적발된 업체·관리주체 등에 대해서는 공정거래법 또는 공동주택관리법에 따른 시정명령·과징금·과태료를 부과한다.

원희룡 국토부 장관은 “제2의 월세로 인식되고 있는 관리비는 청년 등 주거취약계층에게 더 큰 주거부담”이라며 “정부는 관리비 공개 사각지대를 해소하고 투명성을 높이는 등 다각적인 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다.

[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)