투자의견 ‘매수’ 유지, 목표주가 191,500원으로 상향

2007년 GS건설의 Kospi 대비 상대수익률은 대림산업과 더불어 대형사내 Top 수준으로 시장대비42.3% Outperform하고 있다. 이는 첫째, 해외사업 부문에서 수주 확대 둘째, 업계 최상위 수준의 재개발 잔고를 통한 주택부문 성장 셋째, 베트남 사업을 시작으로 해외투자개발 사업에 대한 기대 넷째, 안정적인 사업 포트폴리오와 재무구조 등이 반영된 것으로 판단된다. 경쟁업체와 차별화되는 부분은 향후 해외 투자개발사업의 성장성을 고려할 때 해외 Developer로 확실한 선점효과를 가지고 있다는 점이 부각 될 수 있을 것으로 판단된다. 더해서 2007년 해외수주가 8월 29일 수주한 18억불 규모의 이집트 정유공장을 포함해 전년대비 73.3% 증가한 3조 973억원(현재까지 누계 2.5조원 수주)으로 추정된다. 동사의 석유화학 공종 확대 전략에 따라 향후 해외수주는 더욱 늘어날 것으로 예상되며, 해외부문의 두 축이 성장 동력이 될 것으로 판단된다.

GS건설의 전일 종가는 154,500원이며 2008년 실적 대비 PER 15.9x, PBR 3.1x 수준이다. 이는 PER로 비교 시 경쟁업체 대비 할증 단계에 진입한 것으로 판단되나, 자본의 효율적 이용의 관점에서는 업종 평균 수준으로 판단된다. 2008년 GS건설의 ROE는 21.6%로 업계 최상위 수준으로 예상되며, 2009년은 소폭 상승한 21.9%로 전망된다. 풍부한 수주잔고를 통한 안정적인 국내 매출 성장과 2008년 이후 개선될 것으로 예상되는 관계사 수주물량, 해외 수주 확대와 해외 투자개발형 사업가치 등을 고려하여 GS건설에 대한 투자의견을 ‘매수’로 유지하며 목표주가를 156,000원에서 22.8% 상향된 191,500원을 제시한다.

목표주가 산정은 잔여이익모델(RIM)으로 산정하였으며 당사 Beta를 3년 평균 Beta 1.0에서 5년 평균 일간 Beta인 0.9로 적용하고, 잔여이익 체감 속도 조정을 반영하였다. 추정 3년 만기 국고채 수익률인 무위험수익률 추정치와 시장프리미엄 5.0% 를 유지하였다. 목표주가 191,500원은 2008년 예상 실적기준 PBR 3.9배, PER은 19.7배 수준이다. 현재 주가 154,500원은 2008년 예상 실적 기준 PBR 3.1배, PER 15.9배 수준으로 23.9%의 상승잠재력이 있다.

베트남 투자개발사업

2004년 베트남 투자개발사업을 시작한 동사는 도로 공사를 대가로 30만평 토지의 50년 사용권을 받는 BT 프로젝트에서 0.6만 세대, Nhabe 지역의 107만평의 토지 사용권 매입 후 공급할 1.7만 세대 등 2.3만 세대의 주택분양 사업을 추진하고 있다. 또한 Gucci Resort에서 골프장 및 기타 시설 시공 및 운영 사업을 추진 중이다. 베트남 프로젝트는 첫째, 기업의 장기 성장 동력 마련 둘째, 시공이익 외에 개발이익 확보 셋째, 시장이 이제 성장 초기 단계로 향후 추가적인 대규모 프로젝트 가능성과 선점효과 등을 고려할 때 긍정적으로 판단된다. 이 외 아제르바이잔, 카자흐스탄, 라오스, 캄보디아, 알제리 등에서 투자개발사업에 대해 고려 중이다.

GS건설이 사업을 추진중인 호치민시의 인구는 2001년 537.8만명에서 2005년 9.5% 증가한 589.1만명으로 베트남 주요 도시 중 가장 많은 인구가 거주하며, 인구 증가가 지속되고 있다. 또한 호치민시의 1인당 GDP는 2005년 기준 2,000$ 수준으로 베트남에서 가장 높은 도시이다. 2006년 이후 동 지역의 부동산 가격 급등으로 2007년 상반기 호치민시 중심지역의 아파트는 평당 700만원~1,000만원 사이에서 거래되었으며, 외각지역의 경우 350~500만원 사이에서 거래되었다. 초기 사업계획 추진시점인 2004년 분양가가 평당 250~300만원을 기준으로 사업계획이 짜여진 것으로 추정되며, 이를 고려시 최소한의 안전마진 확보와 현재 예상되는 20% 수준의 매출이익률의 추가적인 상승이 가능할 것으로 판단된다.